03 қыркүйек 2022
17 сәуір 2024
21 минут
Кадастрлық құн мүлік салықтарында, мұрагерлік кезіндегі мемлекеттік бажда, жалгерлік төлемдерде және жекелеген құқықтық жағдайларда жылжымайтын мүлікті сатып алу бағасында тікелей көрсетіледі. Ол сауда-саттық, банкроттық рәсімдер, муниципалдық объектілерді сатып алу кезінде де, сондай-ақ меншік иесінің міндетті төлемдерін есептеу кезінде де маңызға ие.
Кадастрлық құнды қайта қарау салық жүктемесін төмендетуге, учаскені, пәтерді, үйді, үй-жайды немесе басқа объектіні сатып алу үшін төлемді азайтуға негіздеме болған кезде пайдаланылады. Рәсім басталмас бұрын экономикалық әсерді есептеу маңызды: бағалауға, құжаттарды дайындауға арналған шығыстар және ықтимал дау күтілетін пайдаға мөлшерлес болуы тиіс. Тәжірибелік тұрғыдан. жер және мүлік мәселелері жөніндегі заңгер бастапқы деректерді тексереді, кадастрлық және нарықтық құнды салыстырады, бас тарту тәуекелдерін бағалайды және сотқа дейінгі жүгіну не әкімшілік талап қою үшін құжаттарды дайындауға көмектеседі.
Бұл нысанның кадастрлық құнын білдіреді
Кадастрлық құн — мемлекеттік кадастрлық бағалау шеңберінде анықталатын, жылжымайтын мүлік объектісінің есептік құны. Ол жер учаскелері, ғимараттар, үй-жайлар, гараждар, құрылыстар және аяқталмаған құрылыс объектілері үшін белгіленеді. Бағалау федералдық маңызы бар қалаларды қоса алғанда, ҚР нақты субъектісінде қолданылатын қағидалар бойынша жүргізіледі.
Тәжірибеде бұл көрсеткіш бірнеше негізгі төлемдерге әсер етеді:
- жермен, мүлікпен, кірістермен және жылжымайтын мүлікпен жекелеген мәмілелермен байланысты салықтар;
- егер оның есебі кадастрлық бағалауға байланысты болса, жалдау ақысы;
- объектілерді, оның ішінде жария меншіктегі объектілерді сатып алу немесе сату бағасын;
- құқықтарды ресімдеу кезінде мұрагерлер төлейтін мемлекеттік баж мөлшері.
Сондықтан меншік иелері, жалға алушылар мен компаниялар кадастрлық құнының тым қымбат еместігін тексереді. Сәтті қайта қарау төлемдерді азайта алады немесе нысанды сатып алуды экономикалық тұрғыдан ақылды ете алады. Бірақ нәтиже әрдайым шығындарды ақтамайды: кейде нарықтық баға айырмашылығы аз да, дау практикалық мағынасын жоғалтады.
Жылжымайтын мүліктің кадастрлық құнын қалай білуге болады?
Өзекті мәліметтерді тексерудің сенімді тәсілі - жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрынан үзінді көшірмеге тапсырыс беру. Құжатта объектінің сипаттамасы, учаскенің, пәтердің, үйдің, гараждың, үй-жайдың немесе құрылыстың тіркелген құқықтары мен кадастрлық құны көрсетіледі.
Көшірмені бірнеше жолмен сұрауға болады:
- мемлекеттік сервистер арқылы;
- мемлекеттік электрондық сервистер арқылы онлайн;
- тиісті мүмкіндік болған жағдайда Мемлекеттік қызметтерді портал арқылы;
- өтініш берген жері бойынша ҚҚО-ға;
- қағаз формат талап етілсе, поштамен жіберу арқылы.
Онлайн сұрау салу әдетте ыңғайлырақ: ведомствоға жеке барудың қажеті жоқ, ал дайын құжатты қайта қарау перспективаларын алдын ала талдау үшін пайдалануға болады.
Кадастрлық құнға қандай факторлар әсер етеді
Мемлекеттік бағалау массалық модельде құрылады: объектінің сипаттамасы және аумақ туралы деректер ескеріледі, бірақ жылжымайтын мүліктің жеке ерекшеліктері әрқашан дәл көрсетілмейді. Сондықтан кадастрлық құны нақты нарықтық бағадан ерекшеленуі мүмкін.
Есептеу кезінде көбінесе назарға алынады:
- объектінің ауданы және мақсаты;
- аймақтың орналасқан жері мен сипаттамасы;
- инженерлік коммуникациялар мен кіреберістердің болуы;
- құрылыстың түрі, жасы және жағдайы;
- бастапқы тізілім деректерінде бар өзге де параметрлер.
Проблемалар ескірген немесе нақты емес мәліметтерді есептеген кезде туындайды: дұрыс емес алаң, қате пайдалану түрі, тозу, зақымдану немесе шектеулерді есепке алудың болмауы. Мұндай жағдайларда меншік иесі қайта қарау және дәлелдемелерді дайындау үшін негіздемелерді тексергені жөн.
Мемлекеттік кадастрлық бағалау жүргізілгенде
Бағалаудың мерзімділігі объектінің түріне, өңіріне және қолданылатын ережелерге байланысты. Меншік иесі үшін соңғы бағалау күнін білу ғана емес, сонымен қатар жаңа мәліметтердің қашан қолданылатынын түсіну де маңызды, өйткені құқық қорғаудың мерзімі мен тәсілі осыған байланысты.
Практикалық мысал:
Егер нысан бірнеше жыл бұрын бағаланса және нарық осы уақыт ішінде өзгерсе, кадастрлық құны нақты баға деңгейіне сәйкес келмеуі мүмкін. Бірақ қайта қарау үшін нысанның бүгін арзан екенін ғана емес, дәл сол заңды маңызды күнге сәйкес келмейтінін дәлелдеу маңызды.
Жаңа құн қай сәттен бастап қолданылатын болады
Жаңа кадастрлық құн туралы мәлiметтер мемлекеттiк кадастрлық бағалау туралы заңнамада белгiленген ережелер бойынша қолданыла бастайды, Тәжiрибеде меншiк иесiне жылжымайтын мүлiктiң мемлекеттiк кадастрына деректердi енгiзу күнiн және көрсеткiш салықтар мен өзге де есептер үшiн пайдаланылатын күндi тексеру қажет.
Жаппай бағалауда мәліметтер нысандардың үлкен саны бойынша жаңартылады. Бұл мемлекет үшін ыңғайлы, бірақ нақты объектідегі қателерді жоққа шығармайды: жеке шектеулер, іс жүзіндегі жағдай және нарықтық жағдай толық ескерілмеуі мүмкін.
Егер сіз дауласуды жоспарласаңыз, жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрының өзекті мәліметтерін, бағалау нәтижелерін қолданудың өңірлік тәртібін және салық кезеңін салыстыру қажет. Бұл қандай төлемдерге қайта есептеуге болатынын және рәсімдеуде экономикалық мағына бар-жоғын түсінуге көмектеседі.
Кадастрлық құны тым жоғары екенін қалай анықтауға болады?
Хабарландыру бағасынан айырмашылығы әлі де қатені дәлелдемейді. Нарықтық ұсыныстар асыра көтерілуі немесе керісінше демпингтік болуы мүмкін, ал кадастрлық баға белгіленген күнге және әдістемеге байланысты.
Мысалы, сатушы құрылыс салу немесе келіссөздер жүргізу бойынша бірегей жоспарлар, күтулер салдарынан нарықтан қымбатқа түсетін учаскені ұсына алады. Сондықтан бір мәмілені емес, салыстырмалы нысандар массивін және оларды іске асыру шарттарын салыстыру керек.
Дәлелді дәлел ұқсас нысандарды талдау тұрақты айырмашылықты көрсеткенде пайда болады: ұқсас учаскелер, үй-жайлар немесе ғимараттар айтарлықтай арзан. Растау үшін әдетте бағалаушының есебі мен айырмашылықты түсіндіретін құжаттар пайдаланылады.
Өтінішті бергенге дейін үнемдеуді есептеген жөн: салықтар, жалға алу, мемлекеттік баж, бағалау шығындары, мемлекеттік баж және заңгерлік қолдау. Егер әлеуетті пайда аз болса, заңгер дауды бастамауды немесе қорғаудың неғұрлым ұтымды тәсілін таңдауды ұсына алады.
Кадастрлық құнды төмендету немесе қайта қарау үшін негіздер
Тәжірибеде қайта қарау әдетте екі негіз тобының айналасында құрылады:
- Объект туралы қате мәліметтер. Егер бағалау кезінде дұрыс емес алаң, мақсат, қабырға материалы, жер санаты, рұқсат етілген пайдалану түрі немесе өзге де сипаттамалар пайдаланылса, құны деректер түзетілгеннен кейін қайта есептелуі мүмкін. Қандай ақпарат қате болғанын және оның нәтижеге қалай әсер еткенін көрсету маңызды.
- Кадастрлық құны нарықтық бағадан асады.Бұл жағдайда өтініш беруші белгіленген күнге объектінің нарықтық құны кадастрлықтан төмен екенін дәлелдейді, Бағалаушының есебі және объектінің жай-күйі мен нарықтағы жағдайды ашатын өзге де құжаттар растау болып табылады.
Іс-әрекет тәртібі негіздемеге және өңірлік рәсімге байланысты. Сұрақтардың бір бөлігі бағалау жүргізген бюджеттік мекеме арқылы шешіледі, ал нәтижемен келіспеген немесе бас тартқан жағдайда сот арқылы қорғау талап етілуі мүмкін.
Маңыздысы: меншік иесінің жай ғана келіспеуі жеткіліксіз. Құжаттар, бағалаушының есебі, үзінді көшірмелер мен қателерді растау неғұрлым нақты жиналған болса, өтінішті сенімді қарау мүмкіндігі соғұрлым жоғары болады.
2026 жылы кадастрлық құнды даулау тәртібі
Кадастрлық құнды қайта қарау тәртібі кезең-кезеңімен өзгерді, сондықтан құжаттарды берудің алдында өтініш берілген күні сіздің объектіңіз бен өңіріңізге қандай тетік қолданылатынын тексеру қажет.
Бұрын қолданылған тәсілкомиссияға немесе сотқа жағдай мен қолданыстағы өтпелі ережелерге байланысты жүгіну мүмкіндігін қарастырған. Мұндай тәртіп қорғау бағытын таңдауға мүмкіндік берді, бірақ іс жүзінде аймақтық нюанстарды нақты түсінуді талап етті.
Қолданыстағы ережелер бойыншакөп жағдайда алдымен уәкілетті бюджеттік мекемеге немесе комиссияға жүгіну мүмкіндігін талдайды, содан кейін нәтижемен бас тартқан не келіспеген кезде сот өтінішін дайындайды. Мұндай тәсіл құжаттарды қайтару тәуекелін және процестік қателерді төмендетеді.
Дау басталмас бұрын заңгер аймақтық ережелерді, бағалау күнін, өтпелі ережелердің бар-жоғын және рұқсат етілген жұмыс істеу тәсілін тексереді. Бұл әсіресе егер объект ҚР басқа субъектісінде болса немесе әңгіме бірнеше объектілер туралы бірден болса, маңызды.
Кадастрлық құнын қайта қарау үшін қайда жүгіну керек
Әдетте, бірінші адресат ҚР субъектісінің уәкілетті мекемесі болады, ол мемлекеттік кадастрлық бағалауға жауап береді. Ол өтініш пен құжаттарды қарайды, есепті тексереді және нарықтық мөлшерде құнды белгілей алады не қайта қараудан бас тарта алады.
Егер сотқа дейінгі кезеңнен кейін дау шешілмесе, сотқа жүгіну дайындалады. Процесте сараптама тағайындалуы, жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрынан мәліметтер сұратылуы және бағалаушының есебі талдануы мүмкін. Қорытынды дәлелдемелік базаға және құжаттардың заң талаптарына сәйкестігіне байланысты болады.
Дауласу үшін қандай құжаттар қажет
Базалық пакет көптеген нысандарға ұқсас, бірақ қорытынды тізім қайта қарау негізіне, жылжымайтын мүлік түріне және таңдалған айналым тәртібіне байланысты. Кейде қосымша техникалық құжаттар, объектінің сипаттамасы туралы мәліметтер немесе өтініш берушінің өкілеттігін растау талап етіледі.
Әдетте:
- қайта қарау негіздемесін көрсете отырып, белгіленген нысандағы өтінішті;
- кадастрлық құны туралы мәліметтері бар жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрынан үзінді;
- өтініш берушінің объектісіне немесе заңды мүддесіне құқықтарын растайтын құжаттарды;
- егер дау нарықпен салыстыруда құрылса, бағалаушының нарықтық құны туралы есебі.
Өтініште анықталған құнның өтініш берушінің мүддесін неліктен бұзатынын анық түсіндіру қажет: объектінің сипаттамасындағы қателерге, нарықтық бағаға сәйкес келмеуіне немесе өзге де мән-жайларға байланысты. Сондай-ақ өтінім берушінің деректері, объектінің деректемелері және жауап алу тәсілі көрсетіледі.
Өтініш беру құқығы жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрынан, жалға алу шартынан, куәліктен, сот актісінен немесе өтініш берушінің объектімен байланысын көрсететін басқа құжаттан үзінді көшірмемен расталады. Жалға алушы үшін кадастрлық құнының төлем мөлшеріне әсер ететінін тексеру маңызды.
Ағымдағы көрсеткiш жылжымайтын мүлiктiң мемлекеттiк кадастрынан алынады, ал нарықтық құнын кәсiби есеппен растайды. Мұндай есеп дұрыс дайындалуы тиiс: бағалау күнiндегi, объектiнiң сипаттамасындағы немесе есептердегi қателер жиi бас тартудың себебi болады.
Кадастрлық құнды сотқа дейінгі даулау
Сотқа дейінгі кезең толыққанды сот процесінсіз құнды өзгертуге мүмкіндік береді. Өтініш уәкілетті мекемеге немесе өңірлік тәртіппен көзделген өзге де органға беріледі.
Әдетте, рәсім бірнеше қадамдарды қамтиды:
- құжаттарды жинауға, үзінділерді тексеруге және түсінікті құқықтық негіздемемен өтініш дайындауға;
- материалдарды қарауға беруге және қосымша мәліметтерді қабылдау, отырыс немесе сұрату туралы хабарламаларды қадағалауға;
- шешім алу: құнын өзгертуі, бұрынғысын қалдыруы немесе дәлелдемелердің жеткіліксіздігінен бас тартуы мүмкін.
Егер өтініш қанағаттандырылса, мәліметтер жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрына өзгерістер енгізу үшін беріледі. Егер бас тарту есептің даулылығымен, құжаттардағы қателермен немесе өтініш берушінің дәлелдерімен келіспеумен дәлелденсе, сот арқылы қорғау тәсілі қалады.
Кадастрлық құнды сотта даулау
Сотқа дейінгі іс-әрекеттер әдетте қажетті нәтиже бермегенде немесе заң нақты бір жағдайға байланысты сотқа тікелей жүгінуге жол бергенде сот кезеңі қолданылады. Талап арыз беру алдында соттылығын, мерзімін және міндетті алдын ала жүгінуді тексеру қажет.
Мұндай істерді соттар іс жүргізу заңнамасында айқындалған деп қарайды. Сотты таңдаудағы қателік, құжаттардың толық емес пакеті немесе дұрыс емес талап дауды созып жіберуі мүмкін, сондықтан талапты барлық бастапқы деректерді тексергеннен кейін дайындаған дұрыс.
Үлгілік сот бағдары былайша көрінеді:
- әкімшілік талап арыз, жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрының үзінді көшірмелері, құқық белгілейтін құжаттар, бағалаушының есебі және міндетті болған жағдайда сотқа дейінгі тәртіптің сақталуының дәлелдемесі дайындалады;
- мемлекеттік баждың мөлшері тексеріледі және сот өтініші төленеді;
- құжаттар жиынтығы сотқа төлемді растаумен және іске қатысушылар үшін қосымшалармен бірге беріледі;
- арыз қабылданғаннан кейін сот отырысты дайындайды және тағайындайды;
- сот есептi зерттейдi, сараптама тағайындай алады, тараптардың ұстанымдарын тыңдайды және дәлелдi шешiм қабылдайды.
Талаптарды қанағаттандыру кезінде кадастрлық құн сот растаған мөлшерде белгіленеді. Негізгі күрделілік — дәлелдемелердің сапасы: есеп пен сараптама бағалау және іс жүргізу заңының талаптарына жауап беруі тиіс.
Дауда бағалауды кім жүргізгенін, қандай мәліметтердің пайдаланылғанын және жауапкерлердің қандай қарсылықтар мәлімдей алатынын ескеру маңызды. Заңгер процессуалдық бас тарту немесе қолайсыз сараптама тағайындау тәуекелін төмендету үшін есептің әлсіз жерлерін алдын ала тексереді.
Оң шешім қабылданғаннан кейін сот актісінің заңды күшіне енуін күту және жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрына өзгерістер енгізуді қамтамасыз ету қажет. Тек мәліметтер жаңартылғаннан кейін ғана тиісті есептеулер үшін жаңа құнды қолдануға үміттенуге болады.
Егер дау бірнеше объектілерге қатысты болса, шығындар мен іс жүргізу әрекеттері олардың әрқайсысы бойынша жеке есептеледі. Бұл экономикалық орындылықты бағалау кезінде ескерілуі маңызды.
Дау айту кезінде қандай қиындықтар туындайды
Кадастрлық құнға дау айту бір өтініш беруге сирек байланысты. Бағалау күнін дұрыс анықтау, есеп дайындау, қателіктің немесе нарықтық алшақтықтың әсерін дәлелдеу және сотқа дейінгі немесе сот рәсімінің талаптарына төтеп беру қажет.
ТОО JURIST.KZ меншік иелері мен ұйымдарды барлық кезеңдерде сүйемелдейді: құжаттарды талдайды, пайданы бағалайды, бағалаушымен өзара іс-қимыл жасауға көмектеседі, өтініштер дайындайды және клиенттің мүдделерін білдіреді. Біз тәуекелдер туралы алдын ала ескертеміз және іс фактілеріне сәйкес келетін құқықтық позицияны таңдаймыз.
Егер жақын арада жаңа кадастрлық бағалау өтуі тиіс болса
Кадастрлық құн мемлекеттік бағалау шеңберінде кезең-кезеңімен жаңартылады. Егер жаңа баға жақын болса, бұрынғы көрсеткіш практикалық мәнін жоғалтуы мүмкін, ал өтініш беру мерзімдерді қосымша тексеруді талап етеді.
Өтініш берудің алдында келесі бағалау турының күнін нақтылау керек. Кейде жаңа мәліметтерді күту немесе жақын арада ауыстырылатын көрсеткішпен келіспеудің орнына оларды тексеруге бірден дәлелдер дайындау тиімдірек.
Неліктен нарықтық құнды анықтау күні маңызды
Жиі қателіктердің бірі — бүгінгі нарықтық бағаны басқа күнге белгіленген кадастрлық құнмен салыстыру. Дау үшін заңды маңызды сәтке байланысты баға керек, әйтпесе дәлелдер қабылдамауы да мүмкін.
Көрнекті мысал:
Үйді кадастрлық мақсаттар үшін 2020 жылы 5 млн теңгеге бағалаған, және осы күнге көрсеткіш нарыққа сәйкес келді. Кейіннен объект іс жүзінде 3 млн теңгеге дейін арзандады, бірақ кадастрлық құны мәліметтерді жаңартқанға дейін қолданыла берді.
Меншік иесінің пікірінше, ағымдағы баға 3 млн. теңгені кадастрлық 5 млн теңгеге ауыстыруы тиіс, Алайда орган өтініш берген сәтте ғана емес, белгіленген күнге арақатынасты бағалайды, сондықтан бас тартуы мүмкін.
Мұндай жағдайда қайта қарау үшін басқа негіздердің бар-жоғын талдау немесе келесі мемлекеттік бағалау мерзімін ескеру қажет.
Сот бас тартқан жағдайда не істеу керек?
Соттар қорытынды цифрды ғана емес, сонымен қатар дәлелдердің сапасын да бағалайды: бағалау күні, әдістемесі, объектілердің салыстырмалылығы, мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастры мәліметтерінің толықтығы және рәсімдердің сақталуы. Есеп пен ілеспе құжаттар неғұрлым жақсы дайындалған болса, өтінім берушінің позициясы соғұрлым сенімді болады.
Егер бірінші инстанция бас тартса, шешімді қателіктерді талдауға және негіздер болған жағдайда шағымдануға болады. Апелляция бастапқы өтінішті жай ғана қайталамай, сот қорытындыларына жауап беруі тиіс.
Егер объект ортақ меншікте болса
Ортақ меншік кезінде арызды құқық иеленушінің бірі бере алады, бірақ қалған қатысушылардың мүдделері де маңызды. Сот немесе уәкілетті орган олардың құқықтары бұзыла ма, жоқ па, соны бағалау үшін оларды іске тарта алады.
Практикалық мысал:
Учаске ерлі-зайыптыларға тиесілі. Бірі кадастрлық құнын төмендетуді талап етеді, екіншісі қолданыстағы мәліметтерді қолайлы деп санайды. Мұндай жағдайда сот екі меншік иесінің де ұстанымын ескереді және олардың құқықтарын қайта қарауды қозғайтынын бағалайды.
Қайта қарауды бағалаушының есебінсіз бастауға бола ма?
Жекелеген жағдайларда өтініш беруші айқын қателерді көрсетеді немесе толыққанды есепсіз өзге растауларды ұсынады. Бірақ мұндай тәсіл әрбір дауға сәйкес келмейді және ұқыпты құқықтық дәлелдемені талап етеді.
Егер дау нарыққа сәйкес келмеуіне негізделген болса, бағалаушының есебі әдетте негізгі дәлелге айналады. Қосымша техникалық құжаттар, фотосуреттер, объектінің жағдайы туралы мәліметтер және салыстырмалы ұсыныстарды іріктеу пайдалы.
Жеке сұрақтарға жауаптар
Төменде — меншік иелерінде кадастрлық құнды қайта қарау туралы өтініш беру алдында жиі туындайтын сұрақтарға қысқаша жауаптар.
Кадастрлық құн қандай төлемдерге әсер етеді?
Ол мүлік және жер салықтарына, жекелеген мемлекеттік баж салықтарына, жалдау төлемақыларына, жария мүлікті сатып алу бағасына және жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер экономикасына әсер етуі мүмкін.
Нысанның кадастрлық құнын кім анықтайды?
Мемлекеттік кадастрлық бағалауды ҚР субъектілерінің уәкілетті бюджеттік мекемелері белгіленген ережелер мен әдістемелер бойынша жүргізеді.
Кадастрлық құн қаншалықты жиі жаңартылады?
Кезеңділік қолданыстағы ережелер мен объектінің түріне байланысты. Нақты жылжымайтын мүлік үшін соңғы бағалау күні мен жаңа мәліметтерді қолдану жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастры және өңірлік актілер бойынша жақсы тексеру керек.
Кадастрлық құнының нарықтық құнынан айырмашылығы неде?
Кадастрлық құн жария мақсаттар мен жаппай есептеулер үшiн есептеледi, ал нарықтық құн нақты объектiнiң жеке сипаттамаларын ескере отырып, оның белгiлi бiр күнге ықтимал бағасын көрсетедi.
Кадастрлық және нарықтық құн неге өзгеше?
Жаппай бағалау әрқашан объектінің жағдайын, сатудың шұғылдығын, пайдаланудың шектелуін, жөндеуді, тозуды және жергілікті ерекшеліктерді ескермейді. Сондықтан кадастрлық құны нарықтық бағадан жоғары да төмен болуы мүмкін.
