08 сәуір 2022
17 сәуір 2024
- 15 минут
Заңсыз салынған ғимараттар бүкіл Қазақстан бойынша меншік иелері үшін кең тараған проблема болып қала береді. Бірақ егер ірі қалаларда бақылаушы органдар олардың салынуын іргетас кезеңінде-ақ жиі қадағалап отырса, шалғайдағы елді мекендерде меншік иелері әдетте проблемалармен кейінірек ұшырасады. Мысалы, объектілерге коммуникациялар жүргізуге немесе оларды сатуға тырысқанда.
Өз бетінше салынған нысандарды салу, қайта жасау, бұзу жұмыстарын 2018 жылы күшіне енген No 339-ФЗ заңы жүзеге асырады, кейін тәртіп түсінікті болып, формальдылыққа айналды. Бірақ меншік иесіне әлі де талап етілуі мүмкін құрылыс бойынша заңгерге көмек әкімшілікте немесе сотта өкілдік ету және қателік, құжаттарда қателік, жүгіну тәсілі немесе дәлелдемелер бас тартуға әкелуі мүмкін, сондықтан стратегияны өтініш бергенге дейін анықтаған дұрыс.
Өз бетімен салынған құрылыс деп саналатын нәрсе
Құрылыс өз бетінше салынған, рұқсатсыз, келісусіз немесе белгіленген рәсімдерді бұза отырып салынған, сондай-ақ жер учаскесін пайдалану режимін бұзатын және қауіпсіз пайдалану талаптарына жауап бермейтін объект.
Егер бұрындары кез келген өз бетінше салынған ғимараттарды өз бетімен салған болса, енді термин тек құрылыстарға қатысты, олар рұқсатсыз және қолданыстағы шектеулерді айналып өтіп пайда болған. Ал бұл дегеніміз, меншік иесін әркез оларды өз есебінен бұзуға міндеттеуге болмайды деген сөз, Сондай-ақ, АК-нің 222-бабына сәйкес, құрылыстың басталу сәтінде шектеулер туралы өз бетінше білмейтін объектілер өз бетінше салынған құрылыстарға жатпайды.
2018 жылдан бастап құрылысты өз бетімен салу кезінде «өтіп кеткен күнмен» деп тануға болмайды: егер құрылыс басталған сәтте ешқандай шектеулер қолданылмаған болса, онда оларды енгізу ғимаратты осыдан туындайтын барлық салдарларымен өздігінен салуға әкелмейді.
Өзін-өзі құрылыс салу құқығын рәсімдеуге бола ма?
Өз бетінше салынған нысандарға меншік құқығын ресімдеумен ешнәрсе өзгерген жоқ – нысанды әдеттегі тәртіппен ресімдеуге болмайды. Тіпті ғимараттар өтініш берушіге тиесілі учаскеде орналасқан болса да. Ол «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясына жүгіне және меншік құқығын ресімдей алмайды. Сондықтан мұндай құрылыстарды пайдаланудың да сәті түспейді – оларды сатуға, сыйға тартуға, мұраға қалдыруға болмайды.
Құрылысшы шынымен бұза алатын болса
Қазақстан Республикасының No 339-ФЗ заңы күшіне енгенге дейін құрылысты заңсыз рәсімдеген кезде өз бетінше салынған құрылыстарды сотқа берді, ал меншік иелері мен ғимараттардың иелері сотқа берді. Олар, әдетте, жеңіліп қалды.Осыдан кейін өз еркімен салынған нысанды бұзу туралы қаулы шықты.
Қазір тәсіл дифференциалды. Кейде құрылыс жергілікті биліктің шешімімен кейінге шегеріледі, бірақ көп жағдайда мәселе сот арқылы шешіледі. Іс жүргізу барысында нақты меншік иесі өз бетімен салынған құрылысты сақтап қала алады. Егер сот оның жағына шықса, онда нысанды құрылыс талаптарына сәйкестендіру керек болады – мысалы қабаттылықты азайту немесе жоспарлауды өзгерту.
Бұзу туралы шешімді әкімшілік қабылдаған кезде
ҚР АК 222 бабының 4 тармағына сәйкес, құрылысты өз еркімен салу кезінде жергілікті билік органдары екі жағдайда:
- Өздігінен құрылысты рәсімдеу кезінде учаске жұмыс басталмай тұрып меншікке рәсімделмеген, ал бұл талап міндетті болды.
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде жер учаскесінің санаты және қолданыстағы шектеулер мұндай құрылыстарды салуға жол бермейді.
Әкімшілік басқа жолды да таңдауы мүмкін: өз бетімен салынған құрылысты нормаларға сәйкестендіру және оны заңдастыру.Бірақ мұндай қаулыларды муниципалдық органдар сирек шығарады.Сондықтан олармен дауға заңгерді де тартқан дұрыс.
Объектіні бұзу немесе сәйкестікке келтіру мерзімдері
Мерзім өз бетімен салынған ғимараттың түрімен айқындалады – ол билік органдарының қаулыларында жазылады немесе сот шешімінде көрсетіледі. Осы кезең ішінде учаске иесі құрылысты өзі қарап шығуы тиіс, олай болмаған жағдайда оны муниципалдық қызметтер бұзады, ал «меншік иесіне» есеп қояды. Сот шешімінің немесе жергілікті билік қаулысының орындалуының ең ұзақ мерзімі – 1 жыл.
Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде өз бетінше құрылысты бұзбай, қолданыстағы нормаларға сәйкес келтіру қажет болған жағдайда, уақытты көбірек бере алады. Нысанның түріне байланысты мерзім 6 айдан 3 жылға дейін құрауы мүмкін.
Тұрғын үй бұзылмаса
Тұрғын үйлер жағдайында өздігінен құрылыс салуды ресімдеу кезінде меншігіне өз бетінше ресімделген құрылыстарды бұзуға жол берілмейді, олар мынадай талаптарға жауап береді:
- Өздігінен құрылыс салу кезінде жер санаты – тұрғын үйлер салуға жол берілетін ЖТҚ немесе бау-бақша учаскесі;
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде меншік иесінің жерге арналған құжаттары болады;
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде құрылыстардың параметрлері ешқандай нормаларды бұзбайды;
- Өзідік құрылысты рәсімдеу кезінде 2018 жылдың 1 қыркүйегіне дейін меншік құқығы тіркелді.
Өздігінен құрылысты рәсімдеу барысында өз бетінше салынған үйлерді ғана емес, 2018 жылдың қыркүйегіне дейін сатып алынған, басқа талаптарға сай келмейтін, мысалы, коммуникациядан, автожолдардан немесе табиғатты қорғау аймақтарынан қашықта орналасқан үйлерді де бұзуға болмайды.
Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде егер тұрғын үй өз бетімен белгілі бір талаптарды бұза отырып салынған болса, бірақ ол ЖТҚ санатындағы учаскеде болса, оның параметрлері ештеңе бұзбайды, ал жер бұл ретте меншікке ресімделген және иесінің барлық құжаттары бар болса, онда мұндай құрылыстарды бұзуға жол берілмейді.
Жер телімі үшін қандай жағдайларда қауіп болуы мүмкін
Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде, егер өз бетімен құрылыс салу фактісі дәлелденіп, бұзу туралы нұсқама берілсе, ал меншік иесі осы талапты елемесе, онда объект орналасқан учаскені іріктеп алуы мүмкін. Алуының басқа себептері – жерді мақсаты бойынша пайдаланбау немесе қоршаған ортаға қауіп төндіру.
Өзі құрылысты аяқтау кезінде бұрын жерді тек мақсатсыз немесе қараусыз қалған жағдайына байланысты ғана алуға болатын. Мысалы, учаске ауыл шаруашылығы қажеттілігіне берілген кезде, ол бурьянмен жабылған кезде. 2018 жылдан бастап жерді меншік иесі бұзудан бас тартқан, өз еркімен салынған құрылыс салдарынан да алып қоюға болады.
Ресімделмеген құрылыс неден қауіпті
Ең қолайсыз сценарий бойынша өз бетімен салынған нысандарды алып тастауға тура келеді. Бірақ Әкімшілік құқық бұзушылық кодексінде құрылысқа салынған айыппұл санкциялары қарастырылған, тіпті заңда қарастырылған тәртіппен нысандарды заңдастырғысы келгендерге де салынады.
2024 жылы өз бетінше салынған құрылыс үшін салынатын айыппұлды рәсімдеу кезінде – қанша төлеуге тура келеді:
- жеке тұлғаларға – 5 мың теңгеге дейін;
- ЖК мен лауазымды тұлғалардың өздігінен құрылысын ресімдеген кезде – 50 мың теңгеге дейін.
- заңды тұлғаларға 1 млн теңгеге дейін.
Өздігінен құрылысты рәсімдеу кезінде өз бетімен салынған нысанға айыппұл төлеу бұзу туралы қаулыны алып тастамайды және оған ешқандай мерзім бермейді. Егер сот немесе жергілікті билік органдары учаскедегі құрылыс нормаларға да сәйкес келмеуі керек деп шешсе, ақшамен де, объектімен де қоштасуға тура келеді. Әрине, егер сіз өз әрекетіңіздің заңдылығын дәлелдемесеңіз.
Өз бетімен салынған құрылысты заңдастыру қалай жүріп жатыр
Өздігінен құрылысты безендіру әдетте үш сценарийдің біреуі бойынша жүреді:
- Өзіндік құрылысты рәсімдеген кезде ресми түрде құрылысқа рұқсат алу керек.
- Өздігінен құрылыс салуды ресімдеу кезінде қала құрылысы-жер комиссиясының шешімін алу.
- Өзі құрастыруды рәсімдеген кезде ҚР АК 222-бабының ережелеріне сәйкес сот тәртібінде меншік құқығы белгіленсін.
Объектіні сот тәртібімен өз бетінше танудың өзі жеке дауласуға болады. Ол үшін оның құрылыс салу белгілері жоқ екенін дәлелдеуге тура келеді.
Кім нысанды заңдастыруға құқылы?
Өздігінен құрылысты өз бетімен салуға рұқсат берілген құрылыс тек оның иесімен заңдастырылады.Ерекшелігі – муниципалды жерлер. Егер сіз қалаға тиесілі учаскеде құрылысты тұрғызсаңыз және құрылыс барысында ешқандай норманы бұзбасаңыз, онда бұл нысанды заңдастыру мүмкін емес.Ал елеулі заң бұзушылықтар кезінде – жоқ.
Бұзу, қайта құру немесе сақтау туралы мәселені кім шешеді
Өздігінен құрылыс салуды рәсімдеуде жергілікті билік немесе сот. Өз бетімен салынған нысандар бойынша шешімдердің көбін тек муниципалитеттер қабылдайды. Дегенмен, іс жүзінде меншік иесінің сотқа шағым беруіне және жергілікті билікпен келіспеушілікке қол жеткізуіне еш нәрсе кедергі келтірмейді. Екінші мәселе, бұны уақытылы заң көмегінсіз жасау өте қиын.
Қандай құжаттар дайындау керек?
Өздігінен құрылыс салуды рәсімдеу кезінде ресми рұқсат алу арқылы өз бетімен құрылыс нысанын заңдастыру туралы айтсақ, келесі құжаттар қажет:
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде жер учаскесінің қала құрылысы жоспары (ЖҚҚЖ) және коммуникацияға арналған техникалық шарттар;
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде жобалау ұйымынан аумақты зерттеу актісі;
- жоба
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде жобалау құжаттамасын сараптау қорытындысы бойынша қорытынды.
Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде құрылыстар басқа ғимараттардың қасбеттеріне қатысты болса, онда қосымша сәулет-қала құрылысы шешімін алу қажет.
Құжаттарды қайда беру керек
Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде рұқсатты құжаттар жиынтығымен танысқаннан кейін өңірлік Құрылыстық қадағалау береді, Құжат тек қажет нәрсені берген және қателіктерге жол бермеген жағдайда ғана ұсынылады.
Рәсімдеудің оңайлатылған тәртібі
Бірақ егер бау-бақшаға арналған учаскелердегі, жеке қосалқы шаруашылық және жеке тұрғын үй құрылыстарындағы елді мекен шекарасындағы тұрғын және аула құрылыстары туралы сөз болса ғана. Рәсімдеу үшін өз бетінше салынған құрылысқа меншік құқығын растайтын құжаттарды жинап, оларды нысанның техникалық жоспарының сүйемелдеуімен «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясына жіберу қажет.
Егер құрылыс жүргізуге рұқсат болмаса не істеу керек?
Өз бетімен салынған ғимараттарға қатысты өздігінен құрылыс салуды рәсімдеу кезінде муниципалдық құрылыс комиссиясы арқылы заңдастыру мүмкіндігі де бар. Балама нұсқа – сотқа жүгіну. Бірақ егер құрылыс заңдастырылса да, сізге бәрібір айыппұл төлеуге тура келетінін болыңыз.
Өзін-өзі жасауды сот арқылы заңдастыру
Өздігінен құрылысты сот тәртібінде рәсімдеу кезінде жергілікті биліктің шешіміне дау айтуға немесе өз еркімен салынған құрылыстарды өз бастамасымен заңдастыруға болады.
Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде ол үшін мынадай құжаттар жиынтығын дайындау қажет:
- өтініш;
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрынан үзінді көшірме немесе жер учаскесіне меншік құқығын өзге де растау;
- БӨАМ
- Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде нормаларға сәйкестігіне сараптама нәтижелері;
- мемлекеттік баж төлегені туралы түбіртек
Өзіндік құрылысты рәсімдеу кезінде анықтау нәтижесінде нысан заңдастырылса, онда сіз «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясына сот шешімін бере аласыз. Осыдан кейін де-факто құрылысы заңдастырылады. Оның өз еркімен салынғаны туралы дерек меншік құқығы туралы куәлікте көрсетілмейді.
Ресімдеуден бас тартқан кезде қалай әрекет ету керек
Егер әкімшілік немесе басқа уәкілетті орган өз бетінше құрылыс салуды заңдастырудан бас тартса, онда бұл шешімді сотта даулай аласыз. Алайда олар көбінесе құжаттарды қайтарады және қателіктерді немесе жетіспейтін қағаздарды көрсетеді – бұл жағдайда дәлсіздікті жою, қорытындылар мен анықтамалардың шынайылығын тексеру қажет, содан кейін қайта жүгіну керек.
Заңгерлердің өздігінен сап түзеу туралы сұрақтары мен жауаптары
Өзін-өзі құруды рәсімдеуде ТОО JURIST.KZ өз бетінше салынған нысандарды рәсімдеуге көмектеседі.Бұл тұрғын үйлермен қоса тұрғын емес ғимараттарға да қатысты. Тәжірибе бізге тіпті ең қиын жағдайларда да оң нәтижеге қол жеткізуге көмектеседі. Біз жеке құрылысты заңдастыру процедурасы туралы тұтынушылардың кеңінен тараған сұрақтарын жинадық және заңгерлерден оларға қысқаша жауап беруді сұрадық.
Өздігінен құрылыс саласында нені мойындайды?
Өздігінен құрылысты ҚР АК 222-бабында ресімдеу кезінде өз бетінше салынған объектілер бөтен учаскеде немесе құрылысқа тыйым салынған жерде орналасқан ғимараттар ретінде айқындалады, сондай-ақ қажетті рұқсаттарсыз немесе қолданыстағы нормаларды бұза отырып салынады.
Өздігінен құрылысты рәсімдеген кезде учаске иесі салмаған жағдайда бұзусыз бола ма?
Өздігінен құрылыс салуды рәсімдеуде иә, мысалы, егер сөз муниципалды жердегі құрылыстар туралы болса. Бірақ егер өз бетімен құрылысты бұзушылықсыз жүргізген болса ғана. Учаскені пайдалану шартында сәйкес шектеулер болмауы тиіс.
Өзіндік құрылысты рәсімдегенде, егер біреуін салса, меншік иесі басқа болып қалса
Бұл жағдайда меншік иесі өз бетімен салынған объектіні ресімдеуге жұмсаған соманы шегере отырып, құрылысқа арналған шығыстарды өтеуге тиіс.
Өзіндік құрылысты рәсімдеген кезде учаске меншігінде болса, билік құрылысты бұза алады ма?
Өздігінен құрылысты рәсімдеу кезінде объект адамдардың өмірі мен денсаулығына қауіп төндіретін болса ғана. Өзге жағдайларда заңсыз құрылыс тек сот шешімімен белгіленуі мүмкін.
Өздігінен құрылысты рәсімдеген кезде шегіністерді бұза отырып салынған үйді заңдастыруға бола ма?
Өзіндік құрылысты рәсімдеуде иә. Келісім ресімдеуге, учаскелерді қайта бөлуге, учаскенің жаңа шекарасын белгілеуге болады – нұсқалар бірнешеу, бірақ әрқайсысының өз ерекшеліктері бар. Дұрыс шешім табу үшін заңгермен алдын ала кеңесуді ұсынамыз.
Өздігінен құрылысты ресімдеу кезінде құрылысты қандай жағдайларда өз бетінше деп тануға болмайды?
Егер құрылысты бастау кезінде ешқандай шектеулер болмаса немесе меншік иесі олар туралы біле алмаса, құрылысты ресімдеу кезінде объектіні өздігінен салу деп танымайды.
Өздігінен құрылысты рәсімдеген кезде құрылысқа қандай құрылыстан рұқсат алу керек?
ҚР ГрК 51 б. сәйкес құрылысқа рұқсатнаманы кейбір ғимараттарды тұрғызғанда рәсімдеу қажет,Оның ішінде үш және одан да көп қабатты үйлерді салуға болады,Алайда, кейде құжатты монша құрылысына да алу керек,Заңда күрделі және бір мағыналы тұжырымдамалар бар, сондықтан жұмысты бастамас бұрын заңгермен кеңесуді ұсынамыз.
Өзін-өзі жасауды ресімдеу кезінде қосымша құрылысты үймен келісу қажет пе?
Өздігінен құрылыс салуға иә. Рұқсатсыз үй салу сияқты келісілмеген құрылыс үлкен айыппұлға әкелуі мүмкін. Кейін тіркелмеген нысандар бұзуға міндеттеуі мүмкін.
